Недвижимость банкрота: чего стоит опасаться 18/03/2016

          Специалисты в области права и судьи неоднократно указывали на необходимость поверять контрагента при заключении сделки купли-продажи недвижимости на предмет его несостоятельности.
           При совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества, одна из сторон которой является банкротом (продавец) или имеются основания полагать, что в течение последующих трех лет его признают таковым, то имеется опасность лишиться своего приобретения. Для этого, по мнению экспертов, достаточно чтобы арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве физического лица, усмотрел в совершении подобной сделки намерение скрыть доход или актив, за счет которого можно погасить долг. Но как это сделать покупателю пока не вполне понятно даже юристам.
           Однако в ближайшие месяцы прогнозируется всплеск судебных разбирательств, предметом которых станут именно сделки с недвижимостью, заключенные потенциальными банкротами до обращения в арбитраж с соответствующим заявлением. При этом в качестве продавца будут выступать не только граждане-банкроты, но и банкроты-предприниматели, занятые в сельскохозяйственной сфере.
            Основной гарантией для контрагентов банкрота должно стать одобрение финансового управляющего, которое требуется для крупных сделок. При этом крупными считаются не только сделки с недвижимым имуществом, но и любые иные, стоимость которых превышает 50 000 рублей. Согласие должно быть предоставлено в письменной форме.
            Однако главная проблема состоит в том, что такое одобрение невозможно без самого процесса банкротства, а значит, сделки, совершенные до обращения в арбитражный суд с иском, одобрения иметь попросту не могут. В то время как управляющий имеет право оспорить сделки, совершенные банкротом до возбуждения дела о банкротстве. Арбитражу достаточно признать подобные сделки подозрительными, и, исследовав обстоятельства их совершения, в дальнейшем вообще признать ничтожными, при условии, что последствия заключения подобных договоров наносят вред настоящим кредиторам должника.
            Пристальное внимание суды будут обращать и на стоимость имущества. Если окажется что она меньше рыночной цены на аналогичную недвижимость (а стоимость часто занижается для того, чтобы не платить налоги), сделка автоматически попадает в категорию сомнительных и потенциально ничтожных. При этом интересы добросовестного контрагента играют второстепенную роль. Их учитывают только после удовлетворения требований кредиторов банкрота.
           Стоит отметить, что интерес суда вызовут не только договоры, предметом которых является недвижимое имущество, но и прочие сделки, совершенные должником за три года до обращения в арбитражный суд.